CONDOMINO CONTRARIO AL SUPERBONUS, QUALI DIRITTI ?
In questo frenetico periodo, il SuperBonus, agevolazione fiscale introdotta con il D.L. 34/2020 (c.d. Decreto Rilancio), continua ad essere strumento dibattuto e contestato, ma al tempo stesso un forte motore nel mercato edilizio ed una forte tentazione per chi desidera ammodernare la propria abitazione.
Ma non tutti vedono di buon occhio la misura, taluni per non volere invadenze quali cantieri nella propria abitazione, e annessi disturbi che non percepisce come necessari, talaltri per paura, ovvero per il timore di non svolgere correttamente l’iter, di affidarsi ad imprese non pronte, che magari potrebbero trovarsi a fare i conti con crediti bloccati e conseguenti lavori fermi e vedersi addossati costi non previsti e non desiderati.
Ebbene, queste preoccupazioni, va detto, trovano un fondamento, ma è pur vero che agendo con consapevolezza, facendosi assistere dalle giuste figure professionali, sono tutti rischi che si riducono sino ad azzerarsi.
É in ogni caso opportuno che il condòmino acquisisca questa consapevolezza anche autonomamente, a partire dalla fase prodromica dell’iter necessario ad usufruire del Superbonus.
L’accesso all’agevolazione passa ovviamente dalla deliberazione condominiale, il cui quorum costitutivo rimane quello previsto dall’art. 1136 c.c. ovvero i 2/3 del valore dell’intero edificio contestualmente anche i 2/3 dei condomini.
Sul quorum deliberativo invece, il D.L. 34/2020, al comma 9-bis dell’art.119, ha previsto che le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi ammessi al superbonus e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonche’ l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto in fattura, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti:
• Maggioranza degli intervenuti e
• Almeno un terzo del valore dell’edificio.
Evidentemente, è ben possibile che tale soglia si raggiunga pur con il voto contrario di uno o più condomini.
Ebbene, in tal caso è bene precisare che, se approvata a norma di legge, il condòmino contrario nulla potrà fare per opporsi ai lavori sulle parti comuni, e se la maggioranza richiesta delibera, egli dovrà sottostare alla decisione e sopportare le immissioni necessarie per i lavori che interesseranno le zone oggetto di intervento, ma soprattutto dovrà sostenere i costi richiesti per l’operazione, seppur vi è un’eccezione.
Difatti, lo stesso art.119 del D.L. 34/2020, ha previsto la possibilità che la stessa assemblea approvi l’imputazione dell’intera spesa (e di conseguenza dell’intero beneficio) ad uno o più condomini, chiaramente con il consenso di questi ultimi.
Inoltre, a chiarire i timori in merito ai controlli futuri (ed eventuali sanzioni) ci ha pensato l’Agenzia delle Entrate stessa, che ha chiarito come, in caso di non corretta fruizione del Superbonus, ne risponderà esclusivamente il condòmino o i condòmini che ne hanno fruito con esclusione da ogni rischio di chi non ha approvato i lavori e di conseguenza non ha partecipato all’esecuzione degli stessi.
Superati i dubbi in merito alle spese, occorre analizzare il profilo pratico dei lavori, e fin dove il condòmino deve sopportare le ingerenze di lavori da lui non desiderati.
Ebbene, come sopra detto, i lavori che il condòmino non può impedire, una volta regolarmente deliberati, sono quelli che hanno ad oggetto le parti comuni dell’edificio, su tutti, il cappotto termico.
Al contrario, il condòmino conserva pieno diritto di opporsi agli interventi che riguardino la sua proprietà, e dunque potrebbe ben opporsi alla realizzazione di quegli interventi c.d. “trainati” stabiliti in sede di delibera condominiale che interessino la sua proprietà senza alcun beneficio comune, a cui lui non abbia dato autorizzazione, come, ad esempio, la sostituzione degli infissi.
Bisogna però sottolineare come, nella realizzazione dei lavori sulle parti comuni, la proprietà del condòmino contrario venga comunque coinvolta per la realizzazione dei lavori, e talvolta anche modificata, dato che l’installazione del cappotto termico comporta inevitabilmente una riduzione, seppur minima il più delle volte, della superficie dei balconi.
Potrebbe il condòmino negare l’accesso al proprio appartamento per lo svolgimento dei lavori, e potrebbe bloccarli per non vedersi ridotta la propria superficie?
In questi anni sono state diverse le contestazioni aventi ad oggetto tali situazioni, ed è ormai pacifico affermare come, in linea di principio, il condòmino sia tenuto a garantire il passaggio quando questo sia necessario, poiché non ve ne siano di ulteriori possibili, oppure un altro passaggio avrebbe disagi e costi superiori a quelli che subirebbe il condòmino contrario.Ove il passaggio si riveli necessario, il condòmino interessato, seppur contrario, deve permettere l’accesso ed il transito. Nel caso non collaborasse, il condominio potrebbe addirittura richiedere un provvedimento coercitivo d’urgenza.
Per quanto concerne, in ultimo, la riduzione della propria proprietà dovuta a lavori a cui aveva manifestato contrarietà, la recente giurisprudenza (Tribunale di Milano, sentenza n.30843/2021) ha ritenuto che tale sacrificio sia tollerabile “in ragione del fatto che esso risulta funzionale ad un più adeguato uso delle cose comuni (la facciata e in generale lo status energetico degli edifici) e risulta finalizzato al soddisfacimento di interessi, sia della collettività condominiale sia pubblicistici, altamente meritevoli di tutela (risparmio energetico) e in relazione ai quali il minimo sacrificio connesso alla riduzione della superficie disponibile dei balconi appare invero recessivo.”
Paolo Borrelli
Luca Di Norscia
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